Čo robiť, ak sa na kúpenej nehnuteľnosti objavili vady?

Možno ste sa stretli s tým, že ste kúpili nehnuteľnosť s tým, že predávajúci Vás neupozornil na žiadne vady, prípadne Vás aj ubezpečil, že nehnuteľnosť je bez vád. Čo robiť, ak po sa po kúpe začali na takejto nehnuteľnosti objavovať vady, sa môžete dočítať v tomto článku.

Povinnosti predávajúceho a nároky kupujúceho pri takejto situácii upravuje Občiansky zákonník, a to v ustanoveniach o kúpnej zmluve (§ 588 a nasl.). 

Aká je základná povinnosť predávajúceho vo vzťahu k vadám nehnuteľnosti? 

Podľa ust. § 596 Občianskeho zákonníka platí: ,,Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.”

Z citovaného ustanovenia vyplýva tzv. notifikačná povinnosť predávajúceho, podľa ktorej je predávajúci povinný upozorniť kupujúceho na všetky vady (nielen) nehnuteľnosti, o ktorých má vedomosť. Vadou sa pritom rozumie všetko, čo znižuje možnosti použitia veci, jej upotrebenia alebo čo vec akokoľvek znehodnocuje.1 Súdna prax vadu veci definovala ako neexistenciu takej vlastnosti veci, ktorá sa pri veci určitého druhu, veku a ceny všeobecne predpokladá a v dôsledku ktorej je možnosť využitia podstatne znížená. Pri rodinnom dome možno za takú vadu spravidla považovať nefunkčné kúrenie, kanalizáciu, nevhodnú izoláciu a obvodové múry s konštrukčnými chybami.2 Len zdôrazníme, že  pri nehnuteľnosti nejde o výlučný výpočet vád a vadou môžu byť aj iné nedostatky než vyššie uvedené. 

V praxi sa často stretávame s tým, že predávajúci túto povinnosť nesplnia, a vady nehnuteľnosti skryjú alebo zamlčia dúfajúc pritom, že takto nehnuteľnosť predajú za vyššiu cenu. Toto však určite nie je vhodný postup, nakoľko kupujúcemu vzniknú nároky zo zodpovednosti predávajúceho z vady.

Dôležitým aspektom tejto povinnosti predávajúceho je, že ten musí o existencii vady vedieť, a to bez ohľadu na to, či ide o faktickú alebo právnu vadu, resp. zjavnú alebo skrytú vadu. Dôkazné bremeno pri tejto otázke bude zaťažovať kupujúceho. 

Taktiež platí, že predávajúci zodpovedá za vady, na ktoré neupozornil, a ktoré existovali v čase plnenia, teda v čase uzatvorenia zmluvy. To platí bez ohľadu na to, že sa vada prejavila neskôr. Súčasne platí, že nároky kupujúcemu nevzniknú v prípade, ak ten o vadách vedel a napriek tomu sa rozhodol zmluvu uzatvoriť.3

Aké má nároky kupujúci, ak ho predávajúci neupozornil na vady nehnuteľnosti? 

Odpoveď možno nájsť aj v ustanovení § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého platí: 

,,Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.”

V zmysle tohto ustanovenia treba rozlišovať dve situácie, a to:

(i) dodatočne vyjde najavo vada, ktorá nerobí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou – inými slovami, nehnuteľnosť sa dá aj napriek vade ďalej užívať a môže slúžiť svojmu účelu; alebo

(ii) dodatočne vyjde najavo vada, ktorá robí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou – zjednodušene, pre tieto vady nemožno nehnuteľnosť užívať a tá nemôže slúžiť svojmu účelu.

V prípade bodu (i) platí, že kupujúci má právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny. V prípade bodu (ii) môže kupujúci od zmluvy dokonca odstúpiť. V prípade odstúpenia od zmluvy si musia strany vrátiť navzájom poskytnuté plnenia v zmysle ustanovení zákona o bezdôvodnom obohatení, preto predávajúci by musel kupujúcemu vrátiť celú kúpnu cenu. Tým nie sú dotknuté nároky kupujúceho na náhradu nákladov a prípadný nárok na náhradu vzniknutej škody. 

Aké nároky má kupujúci v prípade, ak predávajúci vyslovene ubezpečil kupujúceho, že nehnuteľnosť je bez vád?

Ako sme uviedli vyššie, ak zamlčané vady spôsobia nemožnosť užívania nehnuteľnosti, kupujúci má právo od zmluvy odstúpiť. Pokiaľ však predávajúci kupujúceho ubezpečil, že nehnuteľnosť nemá vady a toto tvrdenie sa ukáže ako nepravdivé, kupujúci má právo odstúpiť od zmluvy bez ohľadu na to, o aký charakter vád nehnuteľnosti ide (tzn. už nie je právne relevantné, či vady spôsobia neupotrebiteľnosť nehnuteľnosti alebo nie). To isté platí aj v prípade, ak predávajúci ubezpečil kupujúceho, že nehnuteľnosť má určité vlastnosti a ukáže sa, že tieto vlastnosti nehnuteľnosť nemá. 
 
Uvedené vyplýva z ust. § 597 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého platí: 
,,Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.”
 
Z dikcie ustanovenia vyplýva, že kupujúci môže využiť buď svoje právo na odstúpenie od zmluvy, alebo svoje právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny. 
 

Výška primeranej zľavy z kúpnej ceny 

V zmysle vyššie uvedeného môže kupujúci uplatniť voči predávajúcemu svoj nárok na zaplatenie primeranej zľavy z kúpnej ceny. Keďže zákon bližšie nešpecifikuje spôsob ako vypočítať primeranú zľavu z kúpnej ceny, jej konkrétnu výšku treba posudzovať individuálne podľa okolností daného prípadu a ustálenie primeranej výšky zľavy bude právnou otázkou a vecou úvahy súdu.
 
Je potrebné však prihliadať na povahu a rozsah vady, obmedzenie užívania nehnuteľnosti touto vadou, cenu veci, výšku nákladov na opravu, na zníženie životnosti nehnuteľnosti vadou a pod. 
 
V praxi je vhodné pri určovaní výšky primeranej zľavy z kúpnej ceny kvalifikovaným spôsobom ustáliť napr. náklady na opravu vady (napr. znaleckým posudkom). Z našich skúseností vyplýva, že súdy takto vypočítanú primeranú zľavu z kúpnej ceny vo výške nákladov na opravu vady priznávajú bez nadbytočných komplikácii. 
 

Čo ak v súvislosti s uplatnením práv kupujúceho vzniknú kupujúcemu dodatočné náklady? 

V zmysle ust. § 598 má kupujúci právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré kupujúcemu vznikli v súvislosti s tým, že uplatnil voči predávajúcemu svoje práva zo zodpovednosti za vady. 
 
Ak ste si uplatnili svoje práva u predávajúceho a v tejto súvislosti Vám vznikli dodatočné náklady (napr. vo forme poplatkov za doručenie listu s uplatnením nároku predávajúcemu, náklady na znalecký posudok alebo iný spôsob zistenia vady4 pod.), môžete ich náhradu požadovať od predávajúceho. Aby nedochádzalo k zneužitiu tohto inštitútu náhrady nákladov, kupujúci má právo len na náhradu nevyhnutných nákladov, nie všetkých. 
 
Zároveň platí, že uplatnením práv zo zodpovednosti za vady nie je dotknuté právo na náhradu škody. 
 

Do kedy je potrebné uplatniť u predávajúceho vady? 

Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. Právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v predchádzajúcej vete.
 
V prvom rade platí, že kupujúci musí bez zbytočného odkladu uplatniť vady u predávajúceho. Zákon síce neupravuje formu uplatnenia, preto nie je vylúčené ani ústne uplatnenie vád u predávajúceho, avšak v zmysle právnej istoty odporúčame využiť písomnú formu, v ktorej kupujúci upozorní na vady, uplatní niektorí z nárokov z vád nehnuteľnosti (primeraná zľava/odstúpenie) a ak požaduje nahradiť náklady s tým spojené, uvedie aj výšku týchto nákladov. 
 
Pokiaľ uplatnenie vád u predávajúceho neviedlo k mimosúdnemu vyriešeniu veci, kupujúci sa môže svojich nárokov domáhať na súde za predpokladu, že vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. Obdobne to platí aj v prípade práva na náhradu nevyhnutných nákladov. Lehota 24 mesiacov je prekluzívnou lehotou, preto jej márnym uplynutím právo kupujúceho zanikne. 
 
Ak kupujúci uplatnil svoje právo  z vadného plnenia u predávajúceho včas, od tohto okamihu začína plynúť všeobecná trojročná premlčacia doba na uplatnenia práva kupujúceho zo zodpovednosti predávajúceho za vady na súde. 
 
 
Zdroje:
1. Občiansky zákonník, komentár, 2. vydanie, Števček a kolektív, 2019, s. 2250 – 2251;
2 Zo súdnej praxe, č. 40, rok 1996
3. R 9/2003
4 Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky, sp. zn. 33 Odo 473/2201
 
 
Kúpili ste nehnuteľnosť a na tej sa dodatočne objavili vady? Uplatnite svoje nároky zo zodpovednosti za vady, radi Vám v tom pomôžeme. Kontaktovať nás môžete telefonicky alebo na e-mail nižšie.
 
JUDr. Marek Šabík, advokát, 14.7.2021

Ostatné články