Možno ste sa stretli s tým, že ste kúpili nehnuteľnosť s tým, že predávajúci Vás neupozornil na žiadne vady, prípadne Vás aj ubezpečil, že nehnuteľnosť je bez vád. Čo robiť, ak po sa po kúpe začali na takejto nehnuteľnosti objavovať vady, sa môžete dočítať v tomto článku.
Povinnosti predávajúceho a nároky kupujúceho pri takejto situácii upravuje Občiansky zákonník, a to v ustanoveniach o kúpnej zmluve (§ 588 a nasl.).
Podľa ust. § 596 Občianskeho zákonníka platí: ,,Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.“
Z citovaného ustanovenia vyplýva tzv. notifikačná povinnosť predávajúceho, podľa ktorej je predávajúci povinný upozorniť kupujúceho na všetky vady (nielen) nehnuteľnosti, o ktorých má vedomosť. Vadou sa pritom rozumie všetko, čo znižuje možnosti použitia veci, jej upotrebenia alebo čo vec akokoľvek znehodnocuje.1 Súdna prax vadu veci definovala ako neexistenciu takej vlastnosti veci, ktorá sa pri veci určitého druhu, veku a ceny všeobecne predpokladá a v dôsledku ktorej je možnosť využitia podstatne znížená. Pri rodinnom dome možno za takú vadu spravidla považovať nefunkčné kúrenie, kanalizáciu, nevhodnú izoláciu a obvodové múry s konštrukčnými chybami.2 Len zdôrazníme, že pri nehnuteľnosti nejde o výlučný výpočet vád a vadou môžu byť aj iné nedostatky než vyššie uvedené.
V praxi sa často stretávame s tým, že predávajúci túto povinnosť nesplnia, a vady nehnuteľnosti skryjú alebo zamlčia dúfajúc pritom, že takto nehnuteľnosť predajú za vyššiu cenu. Toto však určite nie je vhodný postup, nakoľko kupujúcemu vzniknú nároky zo zodpovednosti predávajúceho z vady.
Dôležitým aspektom tejto povinnosti predávajúceho je, že ten musí o existencii vady vedieť, a to bez ohľadu na to, či ide o faktickú alebo právnu vadu, resp. zjavnú alebo skrytú vadu. Dôkazné bremeno pri tejto otázke bude zaťažovať kupujúceho.
Taktiež platí, že predávajúci zodpovedá za vady, na ktoré neupozornil, a ktoré existovali v čase plnenia, teda v čase uzatvorenia zmluvy. To platí bez ohľadu na to, že sa vada prejavila neskôr. Súčasne platí, že nároky kupujúcemu nevzniknú v prípade, ak ten o vadách vedel a napriek tomu sa rozhodol zmluvu uzatvoriť.3
Odpoveď možno nájsť aj v ustanovení § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého platí:
,,Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.“
V zmysle tohto ustanovenia treba rozlišovať dve situácie, a to:
(i) dodatočne vyjde najavo vada, ktorá nerobí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou – inými slovami, nehnuteľnosť sa dá aj napriek vade ďalej užívať a môže slúžiť svojmu účelu; alebo
(ii) dodatočne vyjde najavo vada, ktorá robí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou – zjednodušene, pre tieto vady nemožno nehnuteľnosť užívať a tá nemôže slúžiť svojmu účelu.
V prípade bodu (i) platí, že kupujúci má právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny. V prípade bodu (ii) môže kupujúci od zmluvy dokonca odstúpiť. V prípade odstúpenia od zmluvy si musia strany vrátiť navzájom poskytnuté plnenia v zmysle ustanovení zákona o bezdôvodnom obohatení, preto predávajúci by musel kupujúcemu vrátiť celú kúpnu cenu. Tým nie sú dotknuté nároky kupujúceho na náhradu nákladov a prípadný nárok na náhradu vzniknutej škody.
