Vlastniť spoluvlastnícky podiel na dome, byte či pozemku vyzerá na papieroch ako majetok, no v praxi to často pripomína skôr problém. Spoluvlastníctvo vzniká rýchlo, najčastejšie dedičstvom po rodičoch, darom alebo spoločnou investíciou. Problémy však nastanú vo chvíli, keď sa pretnú odlišné životné plány. Jeden zo spoluvlastníkov chce dom predať, druhý v ňom chce bývať a tretí odmieta platiť čo i len cent za opravu a údržbu. Výsledkom býva patová situácia, zablokované financie a narušené vzťahy.
Dobrou správou je, že slovenský právny poriadok stojí na zásade, podľa ktorej platí, že nikto nemôže byť nútený zotrvať v spoluvlastníctve. Ak vás spoločný majetok zväzuje, existuje z neho legálna a definovaná cesta von.
Najideálnejším scenárom je vždy dohoda. Umožňuje majiteľom udržať si plnú kontrolu nad cenou aj podmienkami bez toho, aby o ich osude rozhodoval neznámy sudca. Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva má najčastejšie tieto podoby:
Odkúpenie podielov: Jeden zo spoluvlastníkov nadobudne 100 % nehnuteľnosti a ostatných spoluvlastníkov vyplatí v dohodnutej sume.
Spoločný predaj tretej osobe: Majitelia sa dohodnú na predaji celej nehnuteľnosti na trhu a získané peniaze si rozdelia podľa veľkosti svojich podielov.
Netreba zabúdať na to, že dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva vyžadujú ešte povolenie vkladu na katastri nehnuteľností.
Ak jeden zo spoluvlastníkov odmieta komunikovať, blokuje predaj alebo má nereálne finančné nároky, situáciu vyrieši súd. Ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov má právo podať žalobu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd je pri rozhodovaní viazaný prísnym zákonným poradím:
| Krok súdu | Ako koná súd | Dôsledok |
|---|---|---|
| 1. Reálne rozdelenie nehnuteľností | Súd skúma, či je možné nehnuteľnosť fyzicky rozdeliť, resp. či rozdelenie nebude spojené s vysokými nákladmi alebo komplikovanými technickými riešeniami. | Každý zo spoluvlastníkom získa samostatnú nehnuteľnosť (napr. samostatný pozemok). |
| 2. Prikázanie jednému zo spoluvlastníkov za náhradu | Ak rozdelenie nie je možné, prikáže súd nehnuteľnosti spoluvlastníkovi, ktorý o tieto nehnuteľnosti má záujem. Súčasne súd uloží povinnosť tomuto spoluvlastníkovi vyplatiť ostatných spoluvlastníkov podľa hodnoty nehnuteľností a veľkostí podielov ostatných spoluvlastníkov. | Konkrétny spoluvlastník získa nehnuteľnosť, ostatní dostanú peniaze. |
| 3. Predaj nehnuteľnosti | Ak rozdelenie nie je možné a súčasne nikto zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti nechce alebo nemá na vyplatenie ostatných, súd nariadi ich predaj. | Výťažok z predaja sa po odpočítaní nákladov rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa podielov. Pozor však na to, že v praxi je výhodnejšie pri spoločnom predaji postupovať mimosúdne, nakoľko pri predaji nehnuteľnosti na základe rozhodnutia súdu je výťažok znížený o výdavky spojené so súdnymi a exekučnými trovami, odmenami a pod. |
Pasivita v spoluvlastníckych vzťahoch sa nevypláca. Dlhodobo nevyriešené spoluvlastníctvo nesie zásadné riziká:
Exekúcie ostatných vlastníkov: Ak sa ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov dostane do finančných problémov, exekútor môže ,,zablokovať“ jeho podiel, čím môže dôjsť k zníženiu hodnoty celej nehnuteľnosti.
Komplikovanejšie dedenie: S úmrtím spoluvlastníkov sa podiely ďalej trieštia medzi množstvo dedičov, čo neskoršie dojednanie dohody výrazne skomplikuje.
Zbytočné náklady: Chátrajúca nehnuteľnosť stráca na hodnote a neustále vyžaduje údržbu, ktorú často platí len jeden zo spoluvlastníkov, resp. len niektorí spoluvlastníci. V rámci vyporiadania podielového spoluvlastníctva je síce možné žiadať započítať aj investície do nehnuteľnosti, ale v praxi to býva spojené s náročným dokazovaním.
Nehnuteľnosť má služiť vám a generovať hodnotu, nie spôsobiť starosti. Nachádzate sa v patovej situácii so spoluvlastníkmi a chceli by ste situáciu vyriešiť? Neváhajte nás kontaktovať.
…alebo vyplňte formulár nižšie: